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不動産の資産価値とは

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不動産の資産価値とは、土地と建物が持っている「財産としての価値」の事です。

不動産売却においては、資産価値を元に適正な売り出し価格を決めることが重要となります。

資産価値よりも低く売り出し価格を設定してしまうと利益が出ず損をする。といった可能性があり、資産価値よりも高く売り出し価格を設定するとなかなか成約に繋がらない。といったケースに陥る事も考えられます。

その為、不動産売却時の失敗を防ぐためには不動産の資産価値を調べて把握しておく必要があります。

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不動産の資産価値を決める要素

不動産の資産価値とはなにを持って決まるのでしょうか。
資産価値に影響する主な要素を見ていきましょう。

建物の築年数・性能

建物は築年数が経過するにつれて経年劣化が進む為、資産価値は低下していきます。
その為、築年数が古い建物よりも築浅の物件の方が資産価値が高くなる事が一般的です。
また、最新の耐震性や防火性がある建物は資産価値が高くなる傾向にあります。
特に「認定長期優良住宅」は、省エネ性能や環境性能、耐震性能が優れているため高い資産価値を持ちます。
土地の広さや形状

土地の資産価値は、形状や広さ（面積）・法律上の規制などの影響を受けます。
例えば土地の形が正方形や長方形などといった整形地である場合、建物が比較的建てやすい為、資産価値は高くなります。
一方で形が歪な土地の場合、建築出来る建物が制限される為、資産価値が低くなります。
また、「面積が狭く建築出来る建物が制限される」「建築基準法による制限により建物の建て替えが困難」等に該当する土地も資産価値が低い傾向にあります。
駅までの距離・周辺環境

最寄り駅までの距離や都市部へのアクセスのしやすさによっても資産価値は変わります。
一般的には、駅から徒歩約15分以内にある不動産は資産価値が高い傾向にあります。
また、最寄り駅から1本で都市部まで行けるのであればさらに資産価値は上がるでしょう。
また、最寄り駅がターミナル駅に直通の場合も高い資産価値が期待できます。
また、住環境も不動産の資産価値を決める大切な要素です。
近くにスーパーや学校、金融機関や病院などといった生活に必要不可欠な施設が充実している場合、資産価値が高くなるでしょう。
防災性

風水害の多い地域であるか、地盤が安定しているかといった防災性の高さも不動産の資産価値を決める重要な要素になります。
地盤が安定し、水害や土砂崩れによる被害の心配が無いという土地にある不動産は価値が高いと判断されます。
近年は豪雨による水害や土砂災害が頻繁している為、高台にある不動産の方が資産価値が高くなる傾向にあります。

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不動産の資産価値を計算する3つの方法

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# 01

原価法

原価法とは、再び同じ建物を建てた時に掛かる費用を元に不動産の価値を評価する計算方法です。
同様の建物を建てる際に掛かる費用は、再調達原価といいます。
原価法では、割り出された再調達原価から経年劣化によって低下した価値分を差し引いて対象となる不動産の資産価値を算出します。
# 02

取引事例比較法

専有面積や立地などの条件が似た不動産が、過去にいくらで取引されていたのかを調べて、資産価値を算出する方法です。
エリアによっては、過去の取引事例が数多く存在する場合があります。その場合は売却予定の不動産に、より近隣で且つより新しい事例を参考にするのが一般的です。
# 03

収益還元法

不動産から得られる将来の収益を元に不動産の資産価値を評価する方法です。
賃貸アパートや賃貸マンションなどの資産価値を求める際に用いられる計算方法です。
収益還元法には2つの計算方法があります。
　☑直接還元法：1年間の収益を利率で割って求める計算方法
　☑DCF法：将来的に得られる収益の価値を現在の価値に換算して計算する方法

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不動産の資産価値の調べ方

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不動産の資産価値を知りたい時は「固定資産税評価額」を調べる必要があります。

固定資産税評価額とは市区町村が不動産に関する税金（固定資産税・不動産取得税など）の額を算出する為に定めている土地や建物の価格の事です。

土地の固定資産税評価額は、時価の7割程度に設定されています。

また、建物の固定資産税評価額は、再び同じ建物を建てた時の価格の5～7割程度です。

計算方法は以下の通りとなります。

　☑土地：固定資産税評価額÷70％

　☑建物：固定資産税評価額÷50％～70％

固定資産税評価額は、毎年自治体から送られてくる「固定資産税納税通知書」や市区町村の役場にある固定資産税台帳で確認出来ます。

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資産価値が下がりにくい不動産とは？

ここまで不動産の資産価値を左右する要素についてご紹介させて頂きました。
では、具体的にどのような不動産だと資産価値が下がりにくいのでしょうか？
マンションと戸建、それぞれについてご紹介させて頂きます。
まずは、マンションの場合からご紹介させて頂きます。

Point 01

立地・利便性が良い

交通の便が良い立地にあるマンションや、周辺環境が充実しているマンションは需要が高い為、資産価値が下がりにくい傾向にあります。
さらに、学校や金融機関、病院などが近くにあると利便性が高いと判断される為、資産価値が下がりにくいと言えるでしょう。
Point 02

高層階・日当たりや眺望が良い

同じ間取りでも、最上階に近づくほど需要が高くなる傾向にある為資産価値も高くなります。
高層階の特徴は何といっても眺望の良さですが、日当たりも良く、低層階に比べると害虫が侵入しにくい点や、防犯性も高いことから資産価値が下がりにくいと言えます。
また、南向きの物件はマンション戸建問わず需要が高い傾向にあります。
Point 03

管理・メンテナンスが行き届いている

マンションの場合は、定期的なメンテナンスや管理がされている事も、資産価値を決める上で重要な要素です。
マンションの管理体制は経年劣化の度合いや、住民のマナーなどの住環境に直結する為、資産価値にも影響します。

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一戸建ての場合

資産価値が下がりにくい要素についてご紹介させて頂きます。

人気のエリアである事

一戸建て周辺が人気のエリアであればあるほど、資産価値が下がりにくいと言えます。
また、一戸建てはファミリー層が暮らす場合が多い為、周辺の治安や子育てのしやすさ、学区の良否なども影響してくるでしょう。
またマンションの場合と同様、利便性の高さも資産価値を高める要素となります。
土地の形状が良い

一戸建ての場合は、土地の形状の良し悪しも判断基準となります。
住宅を設計する際には、土地の形や大きさが大きく影響します。
整形地であれば、資産価値が高く需要も高いでしょう。
機能性が高い

「災害に強い」「断熱性が高い」など、特定の性能に優れた住宅を高性能住宅と呼びます。
高性能住宅は、長く安心して暮らせる、省エネ設計で経済的などの理由により資産価値が高まります。

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不動産の資産価値を調べる際の注意点

不動産の資産価値を調べる際には、いくつかの注意点がありますのでご紹介させて頂きます。

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自分で調べる場合

ご自身で調べる場合はまず、信頼性の高い情報源を探す事が大切です。
オンライン評価ツールや不動産情報サイトを利用すると、簡単に大まかな市場価値を知る事が出来ます。
しかし、これらはあくまで参考値を提供するものであり、正確な価値を反映しているわけでは無いので注意しましょう。
近隣の売買事例を調査する事も有効です。
似たような条件の物件の価格を調べる事で、自分の家の価格の相場を把握する事が出来ます。
ただし、物件の状態や具体的な立地条件など、価格に影響する要素は多岐にわたる為、単純な比較だけで結論を出すのは避けましょう。
不動産会社に依頼する場合

不動産会社に不動産の評価を依頼する場合、まずは信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社によっては、特定のエリアや物件に強みを持っている場合があり、適正に選ぶ事でより正確な評価が得られるでしょう。
また、複数の不動産会社に評価を依頼する事でより多角的な視点からの評価を得る事が出来ます。
不動産会社が提供する評価額には、売却を前提とした営業目的が含まれている事がある為、必ずしも中立な立場の評価とは限らない為注意が必要です。
その為、評価結果をそのまま鵜呑みにするのではなく、他の情報源と比較しながら判断しましょう。
不動産鑑定士に依頼する場合

不動産鑑定士に不動産の評価を依頼する場合は、最も正確で信頼性の高い評価を得る事が出来ます。
不動産鑑定士は公正な第三者として法的根拠に基づいた評価を行う為、評価の精度が非常に高いです。
また、鑑定結果が法的効力を持つ為、後々のトラブル回避にも役立ちます。
しかし、不動産鑑定士に依頼する場合、費用が比較的高額である為、注意が必要です。

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不動産の事でお悩みではありませんか？

株式会社エヌホームにご相談下さい！

不動産の事ならお任せ下さい！

不動産の売却を考えておられる方にとって、ご自身のお家がどれくらいの資産価値があるのか、といった事は気になりますよね。

上記でご紹介させて頂いた点などを踏まえて、まずはいちど大体どのくらいの資産価値があるのか。を把握してから、お近くの不動産会社や信頼できる不動産鑑定士などに依頼してみると良いでしょう。

株式会社エヌホームでは、不動産売却物件を大募集中です★

処分に困っている物件や、長年空き家で放置している物件、他社で断られた訳あり物件などなど…まずはいちど株式会社エヌホームにご相談下さい。

株式会社エヌホームでは、ありとあらゆる不動産を取り扱っております！

株式会社エヌホームでは、不動産売却のご相談・不動産買取のご相談・不動産購入のご相談を承っております。

寝屋川市や枚方市といった地元出身のスタッフがどこの不動産会社よりも親身になってご要望にお応え致します。

それぞれのお客様に合ったプランをご提案させていただきます。

寝屋川市・枚方市・交野市・門真市・守口市・大東市・摂津市・富田林市・四條畷市・吹田市・豊中市・茨木市・大阪市・東大阪市・西宮市・名古屋市で、分譲マンション・土地・戸建・賃貸マンション一棟を売却の際はぜひ株式会社エヌホームにお任せ下さい！

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