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リースバックの仕組みとメリット・デメリットについて

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近年よく耳にするようになった言葉「リースバック」。

リースバックとは、不動産売却後も自宅に住み続ける事が出来るサービスの事です。老後資金や住宅ローンの返済・医療費に充てるためにここ数年で利用する方が増えています。

しかし、「リースバックという言葉をよく聞くようになったけど、どんな仕組みなのかいまいち分からない。どんな人に向いてるの？メリットやデメリットも知りたい。」といった方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

そんな方に向けて今回は、リースバックの仕組みとメリット・デメリットについてご紹介させて頂きます！

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リースバックとは？
仕組みや通常の売却との違い

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リースバックは別名「セール＆リースバック」とも呼ばれ、自宅を売却した後、買主（不動産会社やリースバック業者）と建物賃貸借契約を結ぶ事で、売却した自宅にそのまま住み続ける事が出来る仕組みを指します。

リースバックを利用する事で自宅を売却し、まとまった資金を手に入れる事ができ、現金化した後も賃貸としてそのまま住み続ける事が出来ます。

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リースバックを検討するタイミング

リースバックは、どのようなタイミングで利用されるのでしょうか。ここからはリースバックを検討するタイミングについてご紹介させて頂きます。

老後資金を確保したい時

自宅はあるけど、老後の生活費に不安があるという状態なら、リースバックを活用した資金確保がおすすめです。
短期間でまとまった資金が確保できるため、老後資金の備えとして利用する方も多いようです。
ご自身が元気なうちに売却して現金化しておきたい。というようなお考えの方がリースバックを利用し不動産を売却しています。
住宅ローンの返済をしたい時

住宅ローンの返済が負担となっている場合、リースバックで得た資金を住宅ローンの返済に充てるといった事も可能です。
売却を検討している事を周囲に知られにくい点も大きなメリットといえます。
ただし、リースバックを利用し不動産を売却した後は家賃の支払いが発生する為、現在の住宅ローンの返済額とリースバック後の家賃をよく比較検討しましょう。
相続対策として

今は自分が住んでいるが、自分の死後に住む人がいないという場合は、相続の準備としてリースバックが活用されます。
相続人に処分の手間をかけさせたくない・不動産よりも現金の方が分割しやすいといった理由から活用されています。

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リースバックのメリットリースバックを利用した際どのようなメリットがあるのかご紹介させて頂きます。

売却した後も自宅に住み続ける事が出来る

これはリースバックの一番の特徴といえます。
リースバックを利用すれば、家を売却した後も住み続ける事が出来る上、ライフスタイルの変化を最小限に抑える事が出来ます。
また、物件の利用状態が所有から賃貸へ変わるだけで、引っ越し費用や手間がかからず転勤や転校の心配もありません。
そしてよほどの事が無い限り、自宅を売却した事は周囲に知られる事が無い為、安心して生活する事も出来ます。
短期間で自宅を現金化出来る

売却時に短期間且つ一括でまとまった現金を受け取る事が出来ます。
また、資金の使い道に制限は無く住宅ローンの返済や老後資金、事業資金に充てる事が出来ます。
不動産の売却は一般的には仲介会社を介して購入希望者を探すことになります。
この場合、実際にお金を手にするまでにはある程度の時間を要します。
仲介会社に売却活動を依頼したとしても、すぐに購入希望者が見つかるとは限らない為です。
しかし、不動産会社が直接買主となるリースバックなら短期間で現金を受け取る事が可能です。
家を所有するコストが無くなる

不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税、建物の修繕費用や火災保険料などといった、不動産を維持する為のコストがかかり続け、それらを支払い続ける必要があります。
一方リースバックでは、不動産を売却し賃貸住宅として借りるため入居後は毎月の家賃を支払うのみで、家を所有しているとかかる税金や建物の修繕費用といったランニングコストは、新たな所有者が負担します。
しかし、賃貸住宅であっても家財保険や保証料などの費用がかかります。リースバック事業者によっても異なりますが、入居時には敷金・礼金がかかるケースが多い為、事前に確認しておく事をおすすめします。
家を所有するリスクが無くなる

マンションや一戸建てといった不動産を所有する事にはさまざまなリスクを伴います。
例えば「火災や地震・事故などで建物が壊れる事で資産を失う」「築年数が古くなると建物の修繕に多くの費用がかかる」といった事があり、このようなリスクを予測あるいは回避する事は難しいでしょう。
リースバックを活用すれば同じ家に住み続けながらも、不動産を所有していないので、これらのリスクの負担は無くなります。

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リースバックを利用するデメリット

リースバックを検討する際には、そのデメリットも踏まえて考える必要があります。

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# 01

売却価格が安くなる傾向にある

自宅をリースバックした際の売却価格は、仲介会社を利用した通常の売却価格よりも安くなる傾向にあります。
また、リースバック運営会社は買い取った不動産を所有するコストやリスクを維持する点で、一般的な不動産買取よりも価格が安くなる事も珍しくありません。
# 02

リフォームや建て替えが自由に出来なくなる

持ち家の場合、マンションなど規約を定められている場合を除き、自由にリフォームや建て替えが出来ます。
しかしリースバックを利用すると、不動産の所有権は買い取った不動産会社になる為、リフォームや建て替えをしたい。といっても不動産会社の許可が必要となってくるケースがあります。
# 03

家賃が発生する

リースバックでは不動産を売却した後も、建物賃貸借契約を結ぶ事で自宅に住み続ける事が出来ますが、毎月決まった家賃を支払い続ける必要があります。
家賃は物件の築年数や立地などの条件にもよりますが、一般的に不動産を売却した価格を基準に周辺の家賃相場から期待される利回りで決まります。
そのため買取価格が高くなると、家賃も高くなる事に注意が必要です。
# 04

ずっと住み続ける事が出来るとは限らない

リースバックで売却した後も長く住み続けたいものですが、残念ながらそうはいかない可能性が高いです。
リースバックでは、2年以内の契約期間で、しかも更新を前提としない「定期借家契約」という賃貸借契約が多いです。
リースバックを活用した売却後も長く住み続けたい場合は、賃貸借契約を更新出来る「普通借家契約」を採用しているリースバック事業者と契約すると良いでしょう。

リースバック後のトラブルを未然に防ぐためには、リースバックの条件・特に賃貸借契約の種類や家賃

賃貸入居の条件などを契約前に細かく確認・交渉する事が大切です。

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リースバックで後悔しない為には

リースバックを契約する際はどのような事に気を付けた方が良いのでしょうか。
後悔しない為のポイントをご紹介させて頂きます。

Point 01

自宅の売却価格が相場よりも安すぎないか

リースバックにおける売却は、市場価格よりも安くなりますが、中には相場よりも著しく安い価格で購入されてしまう可能性があります。
その為、ご自身で不動産価格の相場を把握しておく事が大切です。
その為にも、リースバックを利用して不動産を売却する際は1社だけでなく複数の不動産会社に見積もりや相談をする事がおすすめです。
Point 02

契約期間中に家賃の値上げがないか

リースバックでは、賃貸借契約を締結する為、毎月家賃の支払いが発生します。
賃貸借契約では、家賃に関する条項が定められている為、予め契約書にどのような記載があるか確認しておきましょう。
基本的に家賃の値上げがされないような条項となっていると、今後住み続ける上で家賃の支払い額が見通せる為安心でしょう。
Point 03

自宅の買い戻しについて契約書で定めているか

リースバックを利用して売却するのは一時的で将来的には自宅を買い戻したいと考えている場合は、売買契約時に買い戻しについての条件を契約書に明記しているかが大切です。
口約束だけでは、運営会社が応じず買い戻しできる確証が無い為、書面化に応じてくれる会社を選びましょう。

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不動産の事ならエヌホームへ！

不動産売却額と家賃はリースバック後の生活に密接に関係する為慎重に検討する事が大切です。

売却価格や家賃設定が適切かどうかは周辺の不動産の相場や他の不動産会社の見積もりと比較して判断する事が大切です。

株式会社エヌホームでは、不動産売却のご相談・不動産買取のご相談・不動産購入のご相談を承っております。

不動産に関するお悩み事や不安な事、全て株式会社エヌホームにお任せ下さい。

地元出身のスタッフがどこの不動産会社よりも親身になってご要望にお応え致します。

株式会社エヌホームでは、ありとあらゆる不動産を取り扱っています。

寝屋川市・枚方市・交野市・門真市・守口市・大東市・摂津市・吹田市・豊中市・大東市・茨木市・四條畷市・大阪市で、分譲マンション・土地・戸建・賃貸マンション一棟を売却の際はぜひ株式会社エヌホームにご相談下さい！

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