日銀が政策金利の利上げを決定　住宅ローンの変動金利はいつ上がる？｜株式会社エヌホーム

変動金利はその名の通り、政策金利の影響を受け変動しますが元利均等返済方式且つ、変動金利で借入の場合は多くの金融機関に5年ルールと125％ルールがあります。

5年ルールが適用されると金利が上昇した場合でも次回の見直しの時期までは現在の返済額に変動はありません。

さらに、返済額見直しのタイミングでも、現在の125％以上の返済額にはなりません。

しかしながら、上記ルールはあくまで緩和措置です。金利の上昇にともない返済額を大きく上げると家計を圧迫します。

住宅ローンを返済ができないというケースが出るのを避けるために、返済額を上げる場合は段階を経て徐々に上げていくというのが両ルールの仕組みです。
そのため、金利が上昇した分の利息は「未払利息」として蓄積され、後日支払う必要があります。5年ルールにより、毎月の返済額は5年間変わりませんが、いずれ未払利息を支払うことになり、返済総額としては増加するため注意が必要です。未払利息の支払いタイミングは、金融機関によって異なります。

・5年ルール

返済額は5年ごとに見直します。

金利が変更になっても次回の見直し時期まで返済額は変わりません。（元金と利息の内訳は変わります）

・125％ルール

返済額は5年ごとに見直しますが、金利上昇により返済額が大きくなる場合でも、新返済額は前回までの返済額の125％を限度とします。

固定金利で借入している場合は、選択した固定期間は金利・返済額が確定しています。

また、フラット35などを代表とした全期間固定金利で借入の場合は、借入当初から完済時まで金利が確定されているので、借入中の金利の変動を心配する必要はありません。

ただし、固定10年など一定期間の固定金利を選択している場合は、固定期間中は今回の政策変更の影響はありませんが、固定金利期間終了のタイミングでは変動金利か固定金利を選ぶことになります。

その時点では金利が上昇している可能性もある点には注意が必要です。